[부동산]PF(Project Financing)에 대해 알아보자!!!

요즘 뉴스나 신문기사를 보다 보면 PF대출이라는 용어를 자주 접하게 되실 겁니다.

 

 

위와 같이 요즘 부동산 PF시장은 부정적인 이슈가 많이 발생하고 있는데요

 

기사를 읽고도 정확히 PF가 무슨 말인지, 무슨 일이 일어나고 있는지 모르겠더고요.

 

그래서 오늘은 부동산 PF에 대해 간략히 정리해 보는 시간을 가져보겠습니다!

 

 

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PF 대출이란?

 

    Project Financing의 약자로 돈을 빌려줄 때 특정 프로젝트의 사업성(수익성)을 평가하여

돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 되돌려 받는 대출

 

 

 

PF대출의 종류

 

   < 보증서 PF >

HUG나 HF와 같은 보증사에서 발급하는 보증서를 담보로 진행하는 PF

 

< 신용 PF >

시행사 또는 시공사의 신용도를 바탕으로 진행하는 PF

(신용을 바탕으로 하기에 보증서 PF에 비해 금리가 높으며 채권을 보전할 방법이 추가되며

관리형토지신탁*과 같은 신탁사를 통한 자금관리가 추가됨)

 

*관리형토지신탁 : 신탁사에게 시행사의 권리를 위임하여 시행사 리스크를 줄이고 신탁사가 자금관리 등을 하게 하는 신탁제도

 

 

 

PF 비교

 

< 주택도시보증공사(HUG) >

- 사업유형 : 공동주택 / 오피스텔 / 주상복합

- 시공사 보증요건 : HUG 신용등급 BB+이상 / 시공능력순위 500위 이내 / 최근 5년 내 300세대 이상 실적

- 인허가 : 토지비 10% or 사업비 2% 中 큰 금액

- 보증용도 : 토지비 / 초기 사업비

- 대출한도 : 사업비*50%(후분양인 경우 분양가격의 70% 이내)

- 보증한도 : 대출한도*100%

- 금리 : 협의

 

 

< 한국주택금융공사(HF) >

- 사업유형 : 공통주택 / 주상복합(상가제외) (후분양인 경우 공공택지만 해당)

   - 시공사 보증요건 : 회사채 or 기업신용등급 BBB- 이상(후분양인 경우 BBB+) / 시공능력순위 200위 이내(후분양인 경우 100위 이내)

- 인허가 : 매매대금 20% 이상 선투입(보증요건 강화)

- 보증용도 : 토지비 / 초기사업비 / 공사비(주택 외 제외)

- 대출한도 : 사업비*70%(후분양인 경우 80%)

- 보증한도 : 대출한도*90%(후분양인 경우 100%)

- 금리 : 협의

 

 

< 신용PF >

- 사업유형 : 제한 없음

   - 보증요건 : 연대보증 및 자금보충, 공사비유보, 담보신탁 등

- 인허가 : 매매대금 10% 이상(일반적)

- 보증용도 : 토지비 / 공사비 / 초기사업비

- 대출한도 및 보증한도 : 없음

- 금리 : 협의(보증서PF보다 금리↑)

 

 

 

PF대출 프로세스

 

< 본 PF 준비  → PF조달방법 결정 및 업무 진행 → 본 PF실행 및 상환 >

 

< 본 PF 준비 >

사업계획서 작성

사업성판단서 작성

도급계약서 체결(시행사 및 시공사)

사업성평가보고서 작성

 

< PF조달방법 결정 및 업무 진행 >

보증서 발급 가능 여부 파악(분양가 사전 협의)

대출이자, 보증료, 수수료 등 비용 유불리 비교

 

< 본PF실행 및 상환 >

일시기표 또는 분할기표로 본PF실행

브릿지대출 상환 / 토지잔금 납부 / 초기사업비 

분양수입금 발생 시 PF약정서에 따라 대출금 상환

          - PF완제 : 선투입금 및 사업이익 등 회수

 

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네 오늘은 저번 토지중도금 대출에 이어 부동산 PF에 대해 알아봤는데요, 

 

토지중도금 대출을 일으켜 토지중도금을 납부 후

 

사업이 실행될 예정이면 본 PF대출을 일으켜 토지중도금 대출을 상환하고

 

토지비 잔금 납부 및 초기 사업비를 사용하는데요,

 

PF대출로 초기 사업비를 지불하다가 분양 중도금이 들어오면

 

그 금액을 가지고 나머지 사업비를 충당한다고 보시면 돼요.

 

다음에는 부동산 대출의 마지막, 집단중도금대출에 대해 알아보겠습니다.

 

감사합니다!