[시사, 경제] 최근 부동산 시장 현황

안녕하세요

 

오늘은 최근 급변하는 부동산 시장 현황을 물량(Q), 가격(P), 원가(C) 3가지 관점에서 분석해 보았습니다.

 

 

1. 물량(Q)

     1) 비수도권을 중심으로 미분양 물량이 빠른 속도로 증가

          - 미분양물량은 21년 9월 1.4만 호로 역대 최저치를 기록한 후 빠르게 증가, 23년 들어 7만 호 초과

          - 23년 2월 이후 주택 경기 회복 기대감과 분양물량 감소 등으로 미분양 소폭 감소

          - 미분양물량 증가세는 다소 주춤하나 다시 증가할 가능성은 여전히 존재

     2) 분양가격과 입지에 따라 분양시장 양극화 심화

          - 그동안 대체로 높은 수준을 유지해 온 초기 분양률도 22년 4분기 전국 모든 지역에서 하락세이나 23년 1분기

            수도권과 광역시를 중심으로 반등세

          - 비수도권 광역시의 초기분양률은 최근 반등에도 여전히 50% 이하 낮은 수준을 유지
          - 기타 지방의 초기분양률은 하락폭이 확대되어 30%를 하회

 

< 출처 : 국토교통부, HUG >

 

 

2. 가격(P)

     1) 전국 아파트 실거래가 23년 들어 상승세로 전환

          - 21년 10월 역사적 고점에 도달한 전국 아파트 가격은 22년 1년간 17.4% 하락, 23년 들어 2.3% 상승

          - 수도권 아파트 가격은 22년 1년간 22.6%의 급격한 하락세를 보였으며, 23년 1~4월간 4.2% 상승

          - 비수도권 또한 22년 약 10.7% 하락, 23년 들어 하락세가 멈추는 양상

     2) 규제 완화와 비용 증가 등으로 분양가격 상승세는 지속

          - 22년 6월 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 통해 분양가격 상승 한도를 확대, 23년 1월 민간택지

            분양가상한제 해제를 통해 분양가격 제한을 해제

          - 건설원가 및 임금 상승, 금리 인상에 따른 비용 증가 등 기본적인 사업비가 증가하면서 분양가격 상승세가

            지속되고 있으며, 향후 추가 상승도 불가피한 상황

 

< 출처 : 한국부동산원, HUG >

 

 

3. 원가(C)

     1) 건설물가 상승률 지난 3년간 급격히 상승했으나 최근 들어 안정화

           - 20년~22년 3년간 공사비 26.6% 상승(연간 8.2%씩 증가)

           - 23년 1~6월, 전년 동월 대비 공사비 상승률 2.6~6.3% 수준으로 점차 안정화

     2) 22년 11~12월, 5.5% 이상 급등했던 대출금리 5% 초반대로 하락

           - 물가 급등이 안정화되면서 금리상승 속도 23년 들어 완화

           - 미국 국채 금리 급등에 23년 5월 기점으로 국내 대출금리도 다시 상승세로 전환

 

< 출처 : 한국건설기술연구원, 한국은행 >

 

 

이러한 부동산 시장 환경 속에서 부동산 사업을 위한 자금 조달 환경은 더욱 각박해지고 있습니다. 

주택 경기 침체와 금리 인상, 원자재가격 상승이 맞물리면서 PF대출에 많은 문제가 발생하였습니다.

특히 미분양이 크게 증가한 비수도권을 중심으로 문제가 발생하고 있으며,

책임 준공 의무 등으로 자금 사정이 좋지 않은 건설업체의 경우 재무 건전성도 악화되고 있는 실정입니다.

현재 비은행권을 중심으로 PF대출 연체율이 증가하고 있으며

(23.3월 말 비은행권 PF대출 연체율은 2.94%로 22년 말(1.7%) 대비 1.7배 이상 증가, 23.3월 말에는 전체 PF대출 잔액 89.9조 원 중 2.94%가 연체(약 2.6조 원)),

대출 연장 어려움 및 연장 후 금리 인상 등으로 PF대출 문제가 더욱 부각되고 있습니다.

일부 건설업체의 경우 회사채도 수요 예측 실패로 미매각되어

자금 조달에 난항을 겪으면서 유동성 확보가 더욱 어려워지고 있는 상황입니다.