[경제, 시사상식]PF대출에서의 연대보증, 지급보증 채무인수

안녕하세요

 

오늘은 PF대출 진행 중에 신용 보강차원에서 담보로 제공되는 연대보증과 지급보증, 채무인수에 대해 살펴보겠습니다.

 

PF구조는 해당 프로젝트에서 창출되는 현금흐름이 주된 상환 재원이지만,

우리나라 금융기관은 순 수하게 해당 프로젝트의

사업성만 신뢰하고 거액의 대출을 해주지 않습니다.

 

금융기관은 해당 프로젝트의 시행사 또는 시공사의

연대보증, 자금보충약정, 부동산 담보 등을 통해

사업 실패에 대한 Exit 전략을 마련하고 있습니다.

 

신용도가 우량한 건설회사가 연대보증을 해주면

PF대출의 차입금리가 낮아지기 때문에 프로젝트

사업비용을 절감할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

대신 무리한 연대보증은 해당 회사의 우발 채무 증가로

재무적 건전성을 훼손할 수 있다는 단점도 가지고 있습니다. 

 

건설회사는 금융기관(대주단)과 연대보증약정이 아니라

자금보충약정을 체결하는 것을 선호합니다.

건설회사가 연대보증인이 되는 경우에는 차주(프로젝트 시행사)와

동일한 원리금 채무(※보충성 없음)를 부담하지만,

자금보충인 이 되는 경우는 금융기관의 직접적인 채무자가 아닙니다.

 

단지 차주가 PF대출 원리금을 갚지 못할 때 부족한 자금을

차주의 계좌로 지급할 의무를 가지게 됩니다.

 

프로젝트 사업이 잘못되는 경우 채권자는 어떻게 대출자금을 회수할 수 있을까요?

연대보증약정을 하게 되면 금융회사가 건설회사의 직접적 채권자가 되기 때문에

건설회사의 일반 재산에 대한 경매와 파산, 회생 등 절차 참여를 통해서 자금을 회수할 수 있습니다.

 

자금보충약정을 체결하는 경우는 차주의 디폴트가 발생하는 경우

자금보충의무를 이행하라는 청구권을 행사할 수 있습니다.

 

건설회사가 자금보충의무를 이행하지 않는다면

'자금보충의무 불이행에 대한 손해배상'을 청구할 수 있습니다.

금융회사가 자금보충인의 채무불 이행 및 손해배상액을 입증하여야 합니다.

금융회사는 자금보충인에게 직접 상환을 요구할 수 없고

부족자금에 대한 자금보충의무 이행만을 청구할 수 있기 때문에 강제성이 약합니다.

 

채권자 입장에서 바로 돈 갚으라고 얘기하는 것하고

몇 단계를 거쳐야 돈을 돌려받을 수 있는 것은 회수 효과성에 있어서 큰 차이가 있습니다.

 

자금보충약정의 채권 보전력 강화 금융기관은 건설회사 등의 보충의무 불이행 시

병존적 채무인수 조건으로 채권 보전력을 강화하고 있습니다.

병존적으로 채무를 인수하는 경우 자금보충인은

금융회사의 채무자 지위를 가지게 되며 차주와 동일한 채무를 부담하게 됩니다.

 

과거에는 건설회사가 '자금보충약정'을 체결하는 경우

'사업보고서상 우발채무'로서 공시하지 않는 경우도 있었습니다.

통상 프로젝트의 연대보증을 선 경우에만 공시를 했었습니다.

최근에는 자금보충약정도 연대보증과 마찬가지로 사업보고서상에 공시가 되고 있는 것으로 보입니다.

 

규모가 큰 프로젝트가 실패하는 경우 막대한 빚을 건설회사가 부담하게 될 위험성이 있기 때문에,

투자자 입장에서는 투자회사의 우발채무를 확인할 필요성이 있습니다.

특히 기업집단(현대, GS, 한화 등) 계열의 건설회사가 대규모 프로젝트 실패를

겪게 되면 해당 기업집단 전체의 재무가 휘청거 릴 수 있는 상황이 발생할 수도 있습니다.

 

간략하게 정리하자면

 

1. 연대보증

주 채무자(발행사)와 무관하게 주 채무자에게 채권 변제를 청구하지 않고

연대보증인이게 바로 상환 청구 가능

위에 나온 지급보증, 채무인수보다 법적 효력이 강하며 연대보증인은 채건자의 상환 요구에 대항할 수 없음.

 

2. 지급보증

 연대보증과 유사한 성격이지만 항병권이 존재함

지급보증인에게 채무이행을 청구하더라도 적시에 상환되지 않을 가능성이 있음

(지급보증인은 주 채무자에게 먼저 상환하라는 청구를 할 수 있기 때문)

 

3. 채무인수(책임준공 미이행시 채무인수)

     건설사가 책임준공 미이행시 채무를 이전받는 조건

주 채무자의 채무를 그대로 떠안게 되기 때문에 실제로 연대보증과 동일하다고 볼 수 있음.

병존적(연대보증), 면책적(주 채무자 면책), 조건적(채무인수 조건존재) 채무인수처럼 여러 가지의 채무인수가 있음.

 

실질적인 법적 효력은 이자지급보증 →  자금보충 → 채무인수 → 연대보증 순입니다.

 

감사합니다.